نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه بسیار مهم هستند. بهطوری که اگر به آنها توجه کافی نداشته باشید، ممکن است سالها درگیر مشکلات و مسائل خرید یا فروش ملک خود باشید. در این مطلب ما بهصورت جامع تمامی نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه را برای شما عزیزان آوردهایم. همچنین به شما پیشنهاد میکنیم یکبار برای همیشه برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در زمان تنظیم و امضای مبایعه ، از وکیل ملکی در تهران که دانش کافی در این حوزه دارد بهره بگیرید.
گروه وکلای HiVakil با بهره مندی از وکلای پایه دادگستری و فارغ التحصیل از بهترین دانشگاههای ایران این اطمینان را به شما عزیزان میدهد که در زمان تنظیم قرارداد مبایعه نامه به بهترین شکل حافظ حق و حقوق شما عزیزان باشد.
در ادامه مهم ترین نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه را عنوان میکنیم. همراه با ما باشید:
مهم ترین نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه
بررسی مدارک شناسایی فروشنده
از مهم ترین نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه، بررسی کامل مدارک شناسایی فروشنده است. اگر شخص دیگری بهجای مالک برای امضای قرارداد حضور داشته باشد، خریدار باید سمت او را بررسی کند. درصورتیکه شخص وکالت برای معامله داشته باشد، مشکلی ندارد.
تطبیق مشخصات سند با مشخصات واقعی ملک
مواردی مانند آدرس ملک، پلاک ثبتی و کد پستی و … با مشخصات واقعی ملک یکسان باشد.
بررسی تعداد مالکین ملک
اگر یک ملک چند مالک داشته باشد، باید همه آنها قرارداد را امضاء کنند، مگر اینکه یکی از آنها، وکالت دیگران را داشته باشد. در رابطه با املاک ورثهای خریدار باید با بررسی گواهی انحصار وراثت، هویت وراث را مشخص کرده و کپی برابر اصل گواهی را از فروشنده بگیرد. همچنین تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز بررسی نماید. اگر یک نفر از وراث از طرف بقیه وکالت داشته باشد، امضای او کافی است.
ممنوع المعامله نبودن طرفین
توجه داشته باشید که هیچ کدام از طرفین (خریدار و فروشنده) ممنوعالمعامله نباشند. از طریق دفتر ثبت اسناد و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک میتوان وضعیت ممنوع المعامله بودن را استعلام گرفت.
مطالبه مفاصا حساب از فروشنده
فروشنده باید بدهی ملک به شهرداری و سازمان مالیات، شارژ ساختمان و … پرداخت کند. خریدار میتواند از اداره های مربوطه و مدیر ساختمان استعلام پرداخت را بگیرد.
شرایط فسخ در قولنامه
حق فسخ دوطرفه است. اگر شرایط فسخ به صورت شفاف در قولنامه نوشته نشود، حق خود را برای فسخ قرارداد از دست دادهاید. شما میتوانید تحت شرایط زیر نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام کنید:
- عدم صحت معامله طبق موضوع ماده 190 قانون مدنی
- اگر دو طرف معامله رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات خود نداشته باشند
- زمانی که مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و باعث ایجاد خسارت برای او شود.
بررسی سند ملک
با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق دفتر اسناد و املاک، میتوان از وضعیت سند استعلام گرفت. برای استعلام وضعیت ملک و مالک باید همراه با شماره سند از دفترخانه و شهرداری استعلام گرفته و پایان کار آن را چک کرد. هر بنگاهی میتواند تمامی این استعلام ها را بگیرد. اغلب خریدار برای بررسی اصل سند آن را کاملا بررسی کرده و کپی از آن میگیرند. سپس کپی را به دفتر ثبت اسناد برده و به صورت کامل استعلام میگیرند.
با بررسی دقیق سند ملک، اطلاعات زیر را بدست میآورید:
- موقوفی بودن ملک
- در رهن بودن ملک
- ورثه ای بودن ملک
- پیشگیری از فروش مال غیر
موقوفی بودن ملک
در ملک موقوفی، شما مالک بنای ساخته شده (عیان) هستید و اداره اوقاف، مالک زمین ملک (عرصه) است. حتما در حین معامله نوشته شود که شش دانگ عرصه و عیان منتقل میشود. (برای اطمینان از موقوفی نبودن ملک)
موقوفی بودن ملک را میتوان از ۲ روش زیر فهمید؛
- مطالعه جلد سند:اگر ملک اوقافی باشد، روی جلد سند درج میشود.
- مطالعه داخل سند: برای املاکی که موقوفی داخل سند نوشته شده: (شش دانگ اعیان). برای املاکی که موقوفی نیستند نوشته شده: (شش دانگ عرصه و اعیان)
در رهن بودن ملک
سند در رهن بانک یعنی منزل بابت بدهی مانند وام در وثیقه بانک است. اگه بدهی پرداخت نشود، بانک میتواند منزل را مزایده کند. اغلب برای ملکی که در رهن است، خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را پرداخت کند، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه پرداخت میکند. سپس سند ملک آزاد شده و میتوان معامله کرد.
ملک، نباید در رهن یا وثیقه شخصی باشد. اگر ملکی رهن باشد، در سند مالکیت ملک عنوان میشود. اگر ملک، دارای سند تک برگ باشد، میتوان با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات ، در رهن بودن ملک را بررسی کنید. اگر سند دفترچهای باشد، پشت سند نوشته شده است.
ملک ورثه ای
باید اطلاعات شناسایی مالک را از روی سند ملک بهصورت دقیق بررسی کنید. ممکن است مالک فوت شده و یک ورثه به نمایندگی از همه وراث در جلسه حضور داشته باشند. در این حالت باید برگه انحصار وراثت توسط وراث بررسی شود.
پیشگیری از کلاهبرداری (فروش مالغیر)
ممکن است فروشنده، مالک ملک نباشد. با توجه به این موضوع باید سند ملک را بهدقت مطالعه شود.
جمعبندی نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه
- تأییدیه کد پستی ملک از اداره ثبت گرفته شود.
- بهتر است در حین معامله، شاهد داشته باشید.
- مبلغی برای وجه التزام در مبایعه نامه مشخص شود.
- مبلغ ثمن معامله به صورت عدد و حروف نوشته شود.
- زمان پرداخت چک های دریافتی و شماره چک نوشته شود.
- پس از هر پرداخت بابت ملک، از فروشنده رسید پرداخت بگیرید.
- در زمان تحویل ملک باید حداقل ۸۰ درصد پول را دریافت کرده باشید.
- تاریخ دقیقی که ثبت سند به نام خریدار میشود، باید در مبایعهنامه ذکر شود.
- شرایط فسق قرار داد و جبران ضرر طرف مقابل در فسق قرارداد ،حتما نوشته شود.
- بابت مدارک مانند چک، سند ملک و … نزد بنگاه املاک، از مشاور املاک رسید بگیرید.
- در صورت خط خوردگی در مبایعه نامه، در بخش توضیحات علت خط خوردگی نوشته شود.
- اگر ملک با وام منتقل میشود، اطلاعات وام و اقساط باقی مانده در مبایعه نامه عنوان شود.
- اگر فروشنده مدعی است که خانه پارکینگ بدون مزاحم دارد، حتما در مبایعه نامه باید ذکر شود.
- مدارک شناسایی طرف مقابل را شخصا بررسی کنید و با اطلاعات نوشته در مبایعه نامه تطبیق دهید.
- تاریخ حضور در دفترخانه،شماره و آدرس دفترخانه در مبایعه نامه نوشته شود. (در زمان تعطیلی نباشد)
- اگر ملک در رهن بانک است، در مبایعه نامه نوشته شود که فروشنده باید قبل از تاریخ تنظیم سند، خانه را فک رهن کند.
- اطلاعات شناسایی فروشنده و خریدار مانند کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس، شماره تماس در مبایعه نامه نوشته شود.
- سند باید فقط دست املاک بماند. مهم اینکه سند دست چه کسی باشد، چراکه فروشنده هروقت بخواهد میتواند المثنی بگیرد.
- حق حبس در معامله یعنی مالک تا زمان گرفتن مانده ثمن سند، آن را به شخص دیگری انتقال ندهد. میتوانید آن را در مبایعه نامه ذکر کنید.
- اگر معامله با وکالت انجام می شود، مدارک وکالتی را بررسی کنید. همچنین مشخصات وکیل و مشخصات سند وکالت در مبایعه نامه ذکر شود.
- اگر خانه دارای مستاجر است، حتما در مبایعه نامه عنوان شود که پیش از تاریخ تنظیم سند، فروشنده باید با مستاجر تسویه و ملک را تخلیه تحویل دهد.
- شرایط پرداخت را با جزئیات مشخص کنید. چهار تاریخ مهم از جمله تاریخ ثبت قرارداد، تاریخ وصول چک، تاریخ تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند براساس توافق قبلی در مبایعه نامه نوشته شده باشد.
- از مهم ترین نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه این است که اگر ملک ورثه ای باشد،بررسی کامل مدارک مانند گواهی انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، قیم نامه (در صورت وجود صغیر یا محجور) و حضور وراث یا وکیل آنها در زمان تنظیم مبایعهنامه الزامی است.
- مبایعه نامه باید در ۳ نسخه تهیه میشود. یک نسخه در به فروشنده، یکی به خریدار و دیگری در نزد بنگاه به امانت میماند. هر سه نسخه باید دارای امضا و اثر انگشت خریدار، فروشنده و مشاور املاک باشد.امروزه قولنامه های چاپی وجود دارد. پس از امضاء کردن نوع دستی مبایعه نامه خودداری کنید.
