اولین فرق مالکیت و سرقفلی این است که حق سرقفلی تنها برای املاک تجاری وجود دارد نه مسکونی اما حق مالکیت هم برای ملک تجاری و هم مسکونی وجود دارد. برای اجاره ملک مسکونی، مستأجر باید مبلغی برای اجاره ملک را به مالک بپردازد؛ اما برای اجاره مغازه، فرد باید علاوه بر هزینه اجاره، مبلغی را بهعنوان سرقفلی به مالک یا کسی که سرقفلی را گرفته، بدهد تا از این طریق سرقفلی را نیز اجاره کند. اغلب، حق سرقفلی پس از پایان مهلت اجاره، به مستأجر برگردانده میشود؛ مگر اینکه این مبلغ بهعنوان فروش سرقفلی داده شود.
در جدول زیر در یک نگاه فرق مالکیت و سرقفلی را نشان دادهایم:
| ویژگی | سرقفلی | حق مالکیت |
| تعریف | حق استفاده از ملک برای مدت زمان معین | مالکیت کامل ملک |
| مدت زمان استفاده از ملک | معمولاً محدود و مشخص | نامحدود |
| قابل انتقال | قابل انتقال به دیگری با شرایط خاص | قابل انتقال به هر شخصی |
| حقوق و مسئولیتها | مسئولیت محدود (بهجز تعمیرات عمده) | مسئولیت کامل نسبت به ملک |
| ارزش مالی | ارزش تجاری و سرمایهای بهدلیل حق استفاده | ارزش واقعی ملک بهعنوان دارایی |
| توافقات | اغلب تحتتأثیر توافق مالک و مستأجر | بر اساس قوانین مالکیت |
| امکان تغییر ملک | نیاز به موافقت مالک | امکان هرگونه تغییر در ملک |
حق مالکیت چیست؟
حق مالکیت یعنی حقوق هر فرد نسبت به داراییهایش مانند ملک، زمین، ماشین و … . بر اساس این حق، هر فردی میتواند نسبت به خرید، فروش و تصرفی که در ملک دارد ،تصمیمگیری کند. برای مثال فرد میتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی مبلغی است که مستاجر علاوه بر هزینه اجاره، جداگانه بابت امتیازات مغازه (مغازه شناخته شده و پرطرفدار) به مالک میپردازد، اما پس از پایان مهلت اجاره، مالک باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر بپردازد. در واقع مالک در ازای دریافت مبلغی بهعنوان سرقفلی از مستاجر, حق برخورداری از منافع مغازه را به مستاجر میدهد.
مستاجر با حق سرقفلی میتواند کسب و کارش را ارتقا دهد و پر فروش باشد. با امتیاز سرقفلی، منافع مغازه یا ملک تجاری به مستاجر انتقال پیدا میکند نه خود ملک تجاری و این دقیقا همان فرق مالکیت و سرقفلی میباشد.
مهمترین فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
به زبان ساده فرق مالکیت و سرقفلی این است که مالکیت، حقی کامل بر یک ملک میباشد؛ در مقابل، سرقفلی حقی است که به مستاجر مغازه تعلق گرفته و با بهرهمندی از این حق میتواند از منافع ملک استفاده کند. در ادامه به بررسی کامل فرق مالکیت و سرقفلی میپردازیم.
- مدت زمان: سرقفلی اغلب برای مدت معینی به مستأجر داده میشود اما مالکیت همیشگی است.
- نوع کاربری ملک: حق مالکیت شامل کلیه املاک ازجمله مسکونی و تجاری است، اما سرقفلی صرفا برای املاک تجاری میباشد.
- انتقال حق: سرقفلی قابل انتقال به دیگران است، اما مالکیت به طور کلی به شخص خاصی تعلق دارد و انتقال آن نیاز به مراحل قانونی دارد.
- ارزش مالی: مستأجر می تواند با سرقفلی از فعالیت تجاری خود در یک مغازه، درآمد بدست بیاورد. اما مالک میتواند از ملک خود به هر نحوی که بخواهد کسب درآمد کند.
- حقوق: مستأجر با داشتن سرقفلی تنها حق استفاده از ملک را دارد و نمیتواند تغییرات اساسی در آن ایجاد کند. مالک میتواند هر تغییرات قانونی که بخواهد در ملک ایجاد کند.
ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟
نمی توان قطعی گفت ارزش کدام بیشتر است. گاها ارزش سرقفلی بیشتر از ارزش مالکیت ملک است. برای مثال، در یک مغازه پررونق که در مکان شلوغی قرار گرفته، ارزش سرقفلی میتواند از ارزش مالکیت ملک بیشتر باشد. اما در موارد دیگر، ارزش مالکیت از ارزش سرقفلی بیشتر میباشد. ارزش مالکیت به عواملی مانند موقعیت ملک، وضعیت بازار و … بستگی دارد.
سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
قیمت سرقفلی بر اساس عرف هر منطقه محاسبه میشود. قیمت سرقفلی از قیمت ملک تبعیت نمیکند و میزان تقاضا برای اجاره آن ملک تجاری، قیمت سرقفلی را مشخص میکند. بهطورکلی برای محاسبه دقیق ارزش سرقفلی باید از بهترین وکیل ملکی در تهران یاری گرفت تا علاوه بر محاسبه و از بروز مشکلات جلوگیری شود.
وکیل ملکی برای محاسبه سرقفلی موارد بسیاری را در نظر میگیرد که در ادامه به آن اشاره میکنیم:
عوامل موثر در ارزش سرقفلی:
- مساحت مغازه
- وضعیت جغرافیایی ملک
- مخارج مستأجر برای آمادهسازی ملک
- شرایط بازار ملک و وضعیت اقتصادی منطقه
- نوع فعالیت مستاجر و میزان رونق کسبوکارش
- وضعیت محل اجاره بر اساس سن بنا، امکانات و سایر شرایط
